PS&E-FORMAND OM EJENDOMSSALG: UDVIKLING AF PARKEN DET ABSOLUT VIGTIGSTE

Selskabet bag F.C. København vil undersøge, hvor meget man kan få for koncernens bygninger og om man kan finde en køber, der vil være med til at udvikle Parken. Det sidste er det vigtigste, siger koncernens formand, der afviser, at et salg af Parken m.m. er en tisse-i-bukserne-øvelse.

F.C. København vil efter et evt. salg af stadionbygning med kontortårne fortsat være herre i eget hus, blot et lejet hus, siger bestyrelsesformand Allan L. Agerholm. Foto: Dejan Obretkovic.

Før jul kunne Copenhagen Sundays afsløre de planer for udvikling af Parken, som en gruppe investorer for to år siden havde i forbindelse med et tilbud om at købe Parken Sport & Entertainment, her under F.C. København, Parken og Lalandia.

Siden har PS&E effektueret en opsplitning af koncernen i underselskaber. Og nu tager koncernen så tilløb til endnu et voldsomt skridt. Man vil, meddelse man tirsdag i en fondsbørsmeddelse, “afsøge mulighederne for et helt eller delvist frasalg af koncernens ejendomsportefølje, bestående af PARKEN stadion og kontortårne og de to Aquadomes med tilhørende centerfaciliteter beliggende i Rødby og Billund”.

Med andre ord vil man i et ophedet ejendomsmarked undersøge, hvad man kan få for sine bygninger, mens man selv bliver i dem som lejer mange år frem i tiden.

Men hvorfor? Det er der to forskellige overvejelser bag. Det fortæller bestyrelsesformand i PS&E Allan L. Agerholm til Copenhagen Sundays.

Udviklingen af Parken er den vigtigste årsag til et eventuelt salg af PS&E-koncernens bygninger siger Allan L. Agerholm. Foto: F.C. København.

“Det ene det er, at hvis man kigger på Parken ejendommen, så har vi jo selv igangsat et større udviklingsarbejde af den, sammen med Københavns kommune og DBU. Og det er jo ret tydeligt for os, at det er et udviklingsarbejde, der er ganske omfattende, og der føler vi, at der er andre der er bedre klædt på til at påtage sig sådan en opgave end PSE (Parken Sport & Entertainment, red), både for så vidt kompetencer, men også økonomi. Det er det ene. Og det andet det er, at lige nu er det et meget, meget lukrativt ejendomsmarked og en stor det af Parkens ejendomme det er jo erhvervsudlejning, så derfor er det interessant for os at se, hvordan markedet reagerer på sådan en købsmulighed,” siger Agerholm.

-Så med andre ord skal I undersøge om tårnene er i så høj kurs, som I synes de er?

“Ja, eller hele komplekset kan du sige, for det er jo en samlet sag. Og det fører så til - Lalandia, det er sådan en klassisk “sale and lease back”, hvor vi kigger på, hvad kan man sælge de her ejendomme til, med Aquadome, fællesfaciliteter og restauranter for så at leje dem på en lang lejekontrakt. Det er jo så samme opskrift som Parken i øvrigt, for det er klart, at vi kommer kun til at indgå en aftale som sikrer, at FCK har hjemmebane i Parken altid i fremtiden,” fortæller Parken-formanden.

-Eller en klassisk hotel-case, hvis man kigger på din baggrund. Det er vel sådan en helt klassisk case for store hoteller ikk’, at Hilton de driver en forretning i en bygning, som de ikke selv ejer?

“Jo, det kan du sige, men det er faktisk en klassisk case for rigtig mange, at med mindre man har brug for en ejendom med meget høj grad af specialiseret produktionsmateriel, så er det faktisk de færreste - eller der er rigtig mange, der ikke ejer de ejendomme de driver deres virksomhed i. Tag bare de lejere der sidder i vores kontorejendomme, de driver deres virksomhed fra et lejemål ikk’?,” spørger den tidligere Bella Center og Bella Sky-direktør retorisk.

-Allan, du nævner dels kompetencer i forbindelse med udvikling, men det er jo så kun i Parken formegentlig, der skal udvikles. Og så er der også det likviditetsmæssige. Er det blandt andet et rigtig skidt corona-år (forrige regnskabsår, red.), som det her er konsekvensen af? Man gjorde det vel ikke, hvis der stod to milliarder på bankbogen?

“Det har faktisk intet med det at gøre. Overhovedet. Vi er økonomisk velkonsoliderede, står et godt sted. Det her det er en beslutning som er drevet, først og fremmest af udviklingsopgaven. Og det er den absolutte “driver” for Parkens vedkommende. Og så er det, at vi jo er et børsnoteret selskab. Der er aktionærer, og vi skal sørge for at forvalte den investering bedst muligt. Og der mener vi, at det er et godt tidspunkt at foretage ejendomssalg,” siger Allan L. Agerholm.

-Ja, det her det sletter gæld og frigiver likviditet. Og spørgsmålet er så, hvad den likviditet skal bruges til, men det er altså meget med udvikling af Parken for øje?

“Ja, i hvert fald den del af beslutningsprocessen,” siger formanden.

-Og hvad med de andre selskaber?

“Der er det jo sådan, og det er også det vi siger i meddelelsen, at når vi nu er på den anden side af det her, og har fået realiseret de her aktiver, så kan vi jo så sætte os ned og beslutte, hvordan investerer vi dem så bedst muligt. Og der er det jo nærliggende at kigge på de to forretningsområder der er tilbage, nemlig Lalandia og FCK. At vi kan investere i dem, der hvor det giver mening. Det kan være sportsligt, det kan være kommercielt, det ved vi intet om endnu. Der er sket ikke besluttet noget som helst,” siger Agerholm.

Parken stadion og kontortårne er til salg… Foto: Copenhagen Sundays.

-Med Parken vil det jo være typisk ejendomsejeren der står for udviklingen, så det vil sige, at I siger til en potentiel ejer, eller potentiel delvis ejer “Vil I købe vores stadion? Og vil I så iøvrigt udvikle det på en måde, så vi gerne vil leje det igen”. Er det rigtigt forstået?

“Ja, det kan du godt sige. Vi vil jo gøre det i en form for partnerskabsmodel, hvor vi sidder med i udviklingen. Vi er ankerlejeren i komplekset, med en høj specialiseringsgrad. Og der vil vi jo så ridse op, hvad er det så for nogle udviklingsforventninger vi har til en kommende ejer. Det spor det er vi godt igang med, med vores rådgiver på hele Parken og skøjtehalsgrunds-udviklingen sammen med Københavns Kommune, det kører. Så de to ting kører parallelt og så mødes de en gang til sommer,” siger Allan L. Agerholm.

-Kan du sige noget om, hvad i har gjort jer af tanker omkring, hvor stor en del der skal sælges - om I eventuelt selv skal sidde tilbage med en bid af ejendommene?

“Det har vi falktisk ikke låst os fast på, fordi det beror meget på den proces der kører nu, hvor vi jo så begynder, allerede nu faktisk, at få interesserede henvendelser, så vil der jo være nogen der synes det er en fordel, hvis vi bliver derinde (som medejer, red.) og der vil være nogen, der ikke synes det er en fordel. Det har vi ikke nogen holdning til på nuværende tidspunkt,” siger Parken-formanden.

-En af styrkerne ved F.C. Københavns forretningsmodel, som man har talt meget om gennem årene, siden man købte Parken, det har jo været at man dels har andre aktiviteter, det har man så stadig driftmæssigt, men ikke lige så store engagementer, når man ikke ejer ejendommene, men også det at være “herre i eget hus”. Hvad tænker I om, at man ændrer det?

“Jamen det gør man egentlig ikke, for alt efter, hvordan man laver sådan en lejeaftale, så kan man godt stadig være herre i eget hus, blot i et lejet hus. Og det er den type aftale vi kommer til at lave og det vil sige, at vi har stadigvæk fuldt driftsmæssig vedligeholdelse- og fornyelsesforpligtelse af den del af ejendommen, som vi bruger,” fortæller Allan L. Agerholm.

-Men normalt, når du lejer dig ind i en ejendom som virksomhed, så kan du jo normalt, hvis du efterspørger noget udvikling hos udlejer eller noget istandsættelse, så har man det kort, at man kan smutte, hvis man ikke er tilfreds med, hvordan ejendommen udvikler sig. Det er vel lidt anderledes i tilfældet Parken. Der har FCK vel ikke så meget at skyde med?

“Jo, for man kan lave det der hedder Tripple Net-aftale, og det er, at det faktisk er lejer, der har både forpligtelsen, men også retten til at udvikle på det lejede,” siger Agerholm.

-Og det er det I går efter?

“Det er det vi går efter ja. Vi kan ikke bygge til, men vi kan godt bygge om. Og hvis vi for eksempel beslutter os for, at vi skal lave noget om eller lægge en ny plæne eller sådan noget så bestemmer vi det selv,” siger bestyrelsesformanden.

-Det giver jo en lejeudgift til F.C. København det her. Rent praktisk at leje sig ind i Parken og spille fodbold og have arrangementer og så videre. Vil det ikke stille fodboldforretningen dårligere?

“Nej, for det gør jo, at man forudsætter, at det er gratis at være der inde i dag. Det er det jo ikke,” siger Allan L. Agerholm.

-Men det er trods alt noget interne…

“Men det er en meget forsimplet måde at se det på, for i dag, der har men nogle forpligtelser blandt andet på afskrivninger og andet, som man ikke har som lejer. Det bliver lidt dyrere at være lejer, men til gengæld har man jo så også solgt og polstret sig som selskab,” siger Agerholm.

-Ja nu nævner du selv det med lejens størrelse. I skal jo sætte en leje eller en estimeret leje nu, der gør det interessant nok at købe ejendommen, men også som gør det udholdeligt at være lejer. Hvordan afbalancerer man det?

“Jamen, det gør man ved at tænke sig godt og grundigt om. Og så sætte den på det niveau der er passende for alle parter,” siger formanden.

-Jeg kan allerede se, at rundt omkring, så bliver det her omtalt som sådan en tisse-i-bukserne-for-at-holde-varmen-øvelse. Er det det?

“Nææ, snarere tværtimod vil jeg sige, men det er jo fordi, at problemet med den her type kommentarer det foregår ikke på et informeret grundlag. Og vi sidder i en virksomhed, hvor vi både af governance-mæssige, men også af andre årsager ikke kan fortælle alt, hvad vi går og tænker - real-time. Så ja, jeg vil sige vi er helt overbeviste om, at vi har en rigtig, rigtig solid plan her,” siger Agerholm.

-Hvornår… I siger i vil afdække mulighederne og nu har I jo allerede pippet og det vil sige, at din telefon den skulle gerne begynde at ringe. Det kan være jeg skal skynde mig at afslutte, så der kan ringe nogle interesserede købere, men hvornår forventer i…

“Der ringer en lige nu… men du får lov at tale videre… det er faktisk ikke en gang løgn..,” griner Allan L. Agerholm.

“Hvis de er seriøse, så ringer de igen,” tilføjer han.

-Ja, det må man gå ud fra… Hvornår tror du..., nu er I igang med at afdække. Det vil sige nu skal I se, hvor mange der henvender sig og, hvor stort et checkhæfte de har med. Hvornår tror du, at I er klogere på om det her er en farbar vej?

“Der går nogle uger. Mægleren er først klar med prospektet i anden halvdel af februar, og så skal potentielle køber jo have nogle uger til at se det igennem, og lige tænke sig om og regne og besigtige ejendommene og sådan noget, så der gå nogle måneder før vi er klogere på den her proces. Grunden til at vi melder det ud nu, det er - foruden at udvise rettidig omhu - i forhold til markedet. At nu har vi de her konkrete planer og tanker, og så er vi pligtige til at sørge for at børsen også ved det,” siger Parken-bossen.

-Jeg går ud fra, at det er noget I gerne vil det her, men det er jo noget I overvejer og nu undersøger. Hvad kan gøre, at man ikke vælger den her model? Er det rent kroner/ører?

“Den største snubletråd det er, hvis vi ikke lykkes med at finde en mulig køber af Parken, som er indstillet på at lave den udviklingsplan, som vi er igang med at tegner de store streger på. Fordi det er det absolut vigtigste for os. Vi er jo ikke tvunget til at sælge noget som helst, så det her det er et salg der skal give mening, først og fremmest for alle dem som bruger Parken. Selvfølgelig først og fremmest FCK, som er vores vigtigste aktiv der inde. Og så skal det selvfølgelig også give mening økonomisk, men det er i den rækkefølge,” fortæller Allan L. Agerholm.

-Spændende… Allan, jeg er nødt til sidst at spørge om der snart kommer en nyhed om en ny fodboldspiller..?

“Hvorfor det..?

-For ellers flår vores brugere hovedet af mig…

“Er transfervinduet ikke først til februar..? Ha ha ha… Jeg kan love dig, at hvis du tror min telefon den er rødglødende, så skulle du prøve at sidde ved siden af PC. Den skal have kolde karklude og isterninger for at holde temperaturen nede, så der er fuld fart på..!” forsikrer formanden.

Fotos: Dejan Obretkovic, F.C. København og Copenhagen Sundays.